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CHE COS’E’ LA PRELAZIONE?

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Prelazione significa che l’ordinamento (e in questo caso si parla di prelazione legale), oppure l’accordo tra le parti (prelazione negoziale), accorda ad un soggetto una preferenza nell’esercizio di una facoltà. Il caso tipico della prelazione che nasce per accordo tra le parti e cioè della prelazione negoziale, si ha quando qualcuno assume l’obbligo di preferire un determinato soggetto, a parità di condizioni, nella vendita di un bene.

Al di là di quelle che sono le modalità con le quali si esplica tale patto di prelazione, ciò che è importante chiarire subito è che una prelazione negoziale ha sempre effetti meramente obbligatori, il ché significa che non posso andarmi a riprendere il bene (diritto di riscatto) se chi si era impegnato a preferirmi nella vendita di un bene lo ha poi ceduto a terzi senza rispettare gli accordi presi, ma potrò solo chiedere il risarcimento del danno eventualmente subito per il mancato rispetto degli accordi presi.
La conseguenza di ciò inoltre è il fatto che con un patto di prelazione non posso pensare di bloccare una eventuale vendita a terzi: due genitori intestano un immobile ad un figlio ma per cautelarsi si fanno rilasciare in atto un diritto di prelazione sperando così facendo che il figlio non possa vendere a terzi senza il loro consenso. Il figlio invece potrà liberamente (o quasi) vendere a chi vuole ed ai genitori toccherà poi fare causa al proprio figlio per ottenere un eventuale risarcimento del danno.
Di ben altro peso è invece la prelazione legale, che nasce cioè dalle norme codificate del nostro ordinamento. Prima di tutto è diritto di prelazione legale, il diritto riconosciuto dalla legge ad un creditore di essere preferito agli altri creditori nella ripartizione del prezzo dei beni espropriati al debitore (art. 2741 c.c.: “I creditori hanno eguale diritto di essere soddisfatti sui beni del debitore, salve le cause legittime di prelazione. Sono cause legittime di prelazione i privilegi, il pegno e le ipoteche.”).
Ci sono poi anche altre diverse ipotesi di prelazione nel nostro sistema giuridico, ipotesi nelle quali cioè l’ordinamento accorda ad un soggetto, come già detto, una preferenza nell’esercizio di una facoltà, il diritto di essere preferito nell’acquisto di un bene, a parità di condizioni:
• Art. 732: prelazione ereditaria ai coeredi per l’acquisto della quota ereditaria
• Art. 8 legge 590/1965: prelazioni nell’acquisto di fondi per i coltivatori diretti
• Art. 38 legge 392/1978: prelazione del conduttore nella vendita di locali commerciali
• Art. 3 legge 431/1998: prelazione del conduttore per immobili abitativi
In tutti questi casi ed a differenza delle prelazioni negoziali, la legge attribuisce anche il diritto di riscatto cioè il diritto, a determinate condizioni, di andarsi a riprendere l’immobile anche presso terzi qualora la prelazione non sia stata rispettata.
Naturalmente ogni prelazione prevede differenti presupposti e differenti modalità operative che andrebbero singolarmente esaminate; in questo scritto però ci limitiamo a dare alcune definizioni di base, rimandando ad altri appuntamenti per l’esame delle singole discipline.